年利回りが日本円で３％台後半になる「Ｊ−ＲＥＩＴ」、株式との価格変動の違いによる分散投資効果にも注目

2023/01/19 18:06

　２０２３年の資産運用環境は、株式運用の主戦場である米国株式市場が景気後退懸念から不透明な見通しになっていることもあって、「どこにも逃げ場のない酷い市場だった２０２２年」ほどではないにしても、かなり難しい環境になっている。そのような環境の中で、安定的な収益を確保できる資産として国内の「Ｊ−ＲＥＩＴ（不動産投資信託）」に注目したい。日興アセットマネジメントのチーフ・ストラテジストである神山直樹氏は、１月１８日の動画コメント「ＫＡＭＩＹＡＭＡ　Ｓｅｃｏｎｄｓ！」で「Ｊ−ＲＥＩＴは割安とみる」と発信している。神山氏の指摘のポイントを実際のＪ−ＲＥＩＴファンドの運用状況から検証してみた。

　ファンドレーティングで最も運用成績が優秀なファンド群に付ける５ツ星（★★★★★）のファンドは、通貨選択型を除くと実質的に「フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド」と「Ｊ−ＲＥＩＴオープン」の２ファンドしかない。ともに優れた運用成績を残してきたファンドだが、２０２２年の１年間のパフォーマンスは悪い。「フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド（資産成長型）」の２０２２年１２月末現在の１年トータルリターンはともにマイナス３．５０％、「Ｊ−ＲＥＩＴオープン（年４回決算型）」はマイナス３．２９％で、ともにカテゴリー平均マイナス２．６４％を下回った。２２年１２月には日銀が唐突に長期金利の許容変動幅を拡大し、長期金利が０．２５％から０．５％近辺に急騰（債券価格は急落）したことなど、年を通じて難しい市場環境にあったため、市場を上回る成績をあげることもまた難しかったと考えられる。

　Ｊ−ＲＥＩＴ市場は、新型コロナウイルスの感染拡大によって、ホテルや商業施設などの稼働率が落ちたこと、また、リモートワークの進展によって都市部のオフィスの需要も低下し、オフィスの空室率が高まるなどのＲＥＩＴ独自の悪材料も重なっている。２０２０年３月の「コロナ・ショック」では、Ｊ−ＲＥＩＴは株式を上回る大幅な下落相場になってしまった。ただ、新型コロナは今春にも就業制限などを伴う「２類相当」から季節性インフルエンザ並みの「５類」に分類の引き下げが検討されるほど、ワクチン接種や感染予防などといった国民の対応が進んだ。外国人観光客の受入れも始まり、行動規制によって収益機会を失っていたホテルや商業施設も徐々に平常に戻る見通しだ。オフィスについては東京都心５区の賃料が２２年１１月まで２８カ月連続の下落となるなど、依然厳しい状況に変わりがないが、空室率は東京、大阪、名古屋、仙台などの大都市部では低下傾向もみられ底入れを感じさせる動きになっている。

　ただ、多くのＪ−ＲＥＩＴが多額の借り入れによって物件の取得を行っていることから、国内金利が上昇することになると借り入れコストの上昇によって収益が圧迫されることにつながる。日興アセットの神山氏は「今後の日銀の長期金利誘導幅拡大があっても０．５から０．７５パーセントに上昇する程度だと見られる」と過度な金利上昇懸念は不要との立場だ。そして、「インフレを背景とした家賃改定が進む今後２年程度のうちには、分配金の回復が期待される。昨年末３．９パーセント程度となった分配金利回りは、今後の投資環境の改善を前提とすれば、長期的に割安と考える」としている。

　神山氏も指摘する通り、Ｊ−ＲＥＩＴの分配金利回りは、非常に魅力的な水準にある。外貨預金等の表面利回りは為替変動によって大きな影響を受けるが、Ｊ−ＲＥＩＴの分配金利回りは円金利だ。そして、コロナ禍でＪ−ＲＥＩＴの脆弱性が懸念されたことによって株式以上に価格が下落したためにかさ上げされたという側面もある。今後、コロナ禍からの脱却を図っていく日本経済が安定成長の軌道に戻ってくれば、過度に下落したＪ−ＲＥＩＴ価格が戻ってくることも期待できる。この水準で投資すれば年４％に近い高い利回りを確保しながら、投資したＪ−ＲＥＩＴの値上がりの期待まであるということになる。

　ちなみに、２２年１１月末現在で、「フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド」のマザー・ファンドの予想配当利回りは３．９５％で同時点の東証ＲＥＩＴ指数の３．８２％を上回っている。また、「Ｊ−ＲＥＩＴオープン」の２２年１２月末現在のマザー・ファンドの予想配当利回りは３．８％になっている。

　なお、「ＴＯＰＩＸ（東証株価指数）」と「東証ＲＥＩＴ指数」の過去の値動きを比較して分かる通り、株価に対してＲＥＩＴ価格は、株価が上がっている時にＲＥＩＴ価格は下落し、反対に株価が下落している時にＲＥＩＴ価格が上昇するなど、逆の動きをすることが少なくない。現在、株式に投資するファンドを保有している投資家は、ＲＥＩＴファンドを持つことによって、資産変動リスクを抑える分散投資効果が期待できる。そして、２０１４年１月２７日を起点として２０２３年１月１８日までの成績を比較した場合、「ＴＯＰＩＸ」に対して「東証ＲＥＩＴ指数」は負けているが、５ツ星ファンドは２ファンドとも「ＴＯＰＩＸ」を上回る成績になっている。優れたアクティブファンドのパフォーマンスの優位性に注目したい。（５ツ星のＪ−ＲＥＩＴファンドとＴＯＰＩＸ、東証ＲＥＩＴ指数の推移）

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