転換期を迎えたＪ−ＲＥＩＴ、米国の利下げが示唆する投資機会

2024/09/25 12:27

　９月に米ＦＲＢ（連邦準備制度理事会）が政策金利を０．５％引き下げたことによって、これまでの市場環境が大きく変化したと受け取っていいだろう。盲目的に「Ｓ＆Ｐ５００」にさえ投資しておけばよいとは言い切れない展開にも備えなければならないようだ。これは、ここ数年にわたって人気の圏外に置かれていた資産には、復調のきっかけになることでもある。反転の兆しが出ているＪ−ＲＥＩＴにも注目しておきたい。

　Ｊ−ＲＥＩＴ価格の低迷が続いてきた要因の１つに、米国の長期金利高止まりがあるという指摘がある。Ｊ−ＲＥＩＴ市場は売買代金の５０％〜６０％程度を外国人投資家が占めているため、Ｊ−ＲＥＩＴの分配金利回りが米国１０年債と比較して低い場合には、外国人投資家の売買が売り越し基調になりやすい。たとえば、外国人投資家は２０２４年５月に年初来最大となる６４２億円の売り越しとなったが、この時、米１０年国債利回りは５月１５日の４．３４％が、５月２９日には４．６１％に上昇したが、この間に東証ＲＥＩＴ指数は１８０８ポイントから１７２１ポイントに下落した。

　米ＦＲＢが、９月１８日に政策金利であるフェデラルファンドレート（ＦＦ金利）の誘導目標を年５．２５％〜５．５０％という水準から０．５％引き下げることを決定し、今後も徐々に利下げを重ねる可能性が高い。米国は２０２０年３月にコロナ・ショックで利下げを実施して以来、４年半ぶりとなる利下げを実施した。２０２２年３月にゼロ％金利からの利上げに踏み出し、２０２３年７月に５．２５％〜５．５０％という水準まで金利を引き上げていた。今回の利下げが、通常の調整幅の０．２５％の２倍の水準になったのは、ＦＲＢが金融政策の変更を「景気の後追い」にならないよう、先回りして動くことの意志を示したものとされている。このため、今後の景気後退（リセッション）は避けられるという期待がある。利下げを機に、米国株価が上昇した背景だ。

　米国が段階的に金利を引き下げていく動きになれば、米国１０年債利回りが明確な低下基調となり、外国人投資家のＪ−ＲＥＩＴ投資が再度拡大する可能性が高いと期待される。

　東証ＲＥＩＴ指数は、８月上旬に日銀の利上げを受けて国内株価が急落した折に、大幅安となり、その後、株価が下落幅を取り戻すような動きになっているものの、Ｊ−ＲＥＩＴの戻りは鈍い。過去３年のトータルリターンがマイナスになっているＪ−ＲＥＩＴを積極的に評価しづらいということだろう。ただ、過去の成績が悪いだけに、その利回りの魅力は増している。たとえば、Ｊ−ＲＥＩＴファンドで最大の純資産残高３００４億円の「Ｊ−ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）」は、８月末時点の予想配当利回りが４．６７％になっている。同ファンドは過去３年のトータルリターンがマイナス３．６０％とマイナスに沈んでいるため、過去３年間で人気離散し、４０００億円を超えていた純資産残高は１０００億円以上減額している。

　東証ＲＥＩＴ指数ベースで、２０２４年８月末は予想配当利回りが４．６％と７月末の４．７％よりやや低下したものの、これは、月末ベースではコロナ禍でＲＥＩＴ価格が急落した２０２０年３月末時点の４．９％に匹敵するほどの高い利回りになっている。米国の１０年債利回りは、すでに３％台半ばに低下しており、外国人投資家からみてのＪ−ＲＥＩＴ市場は魅力的な利回り水準になっていると考えられる。

　今後、日銀は国内の金利を引き上げる意向を持っているが、物価指数などの経済指標に加えて株価の動向など市場の動きにも配慮した政策変更になる見通しだ。７月末に政策金利を０〜０．１％程度としていたものを０．２５％程度に引き上げたが、これが１％を超えるような水準になるとは考えられていない。緩やかな金利上昇が見込まれるため、Ｊ−ＲＥＩＴにとっては賃料の上昇など、底堅い景気を背景として経営環境は良好な状態が維持されると考えられる。

　年４％を大きく超える配当利回りがあり、経営環境も最悪期を脱して復調基調にあるとすれば、長らく低迷してきたＪ−ＲＥＩＴ価格の上昇も期待されよう。投資環境が大きく変わりつつあるＪ−ＲＥＩＴとＪ−ＲＥＩＴファンドに注目したい。（グラフは、東証ＲＥＩＴ指数と米国１０年国債利回りの推移）

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