ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人を運用するＣＲＥリートアドバイザーズの代表取締役社長である伊藤毅氏は、１２月に開催された「モーニングスターセミナー〜Ｊ−ＲＥＩＴ市場の魅力〜」で講演し、同社の強みと今後の運用計画について語った。講演の要旨は以下のとおり

＜５０年以上の実績があるＣＲＥの総合力を運用に生かし物流施設に特化＞

　基本理念として、『物流不動産分野において５０年以上の事業経験を有するＣＲＥグループの総合力を活用し、テナントニーズに応える良質な物流関連施設に投資する。その投資からキャッシュフローを創出し、安定的な分配を行い、投資主価値の向上をめざす』を掲げて運用に携わっている。今年２月７日に東証に新規上場した。

　スポンサー企業であるＣＲＥとの協業を重要視している。ＣＲＥは東証に上場している日本の不動産会社で、５０年以上の歴史の中で特に物流施設に強みがある。２０１８年７月末現在、日本全国に１４５０物件、５００万平方メートルの管理を受託している。物流不動産のテナントとして１０００社以上のテナントと契約している。これら管理ノウハウやテナントネットワークを活用し、過去に２８物件、５４万平方メートルの開発実績がある。

　ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（ＣＲＥロジ）は、スポンサーサポート契約に基づいてＣＲＥが開発した優良物件を取得し、物件の保有・運用を担っている。警備、清掃、テナントとのコミュニケーションなど物件の管理・運営は管理会社としてのＣＲＥにアウトソースしている。この事業面でのサイクルを重視している。

　また、資金面でのサイクルも重要だ。ＣＲＥは開発物件をＣＲＥロジに売却することにより資金を回収し、その資金を使って次なる良質な開発に資金を充当していく。このことは、ＣＲＥロジが継続的にＣＲＥから良質な物件を取得し続けることにつながる。

　ＣＲＥの管理実績は、物流施設の管理・受託面積で第３位の実績。直接契約関係を有するテナント総数は１０７０社で日本最大のネットワーク。テナントのうち、約３割が物流会社だが、その他に製造業、卸売業、小売業といった荷主と直接賃貸借契約を結んでいることも特徴である。

　ＣＲＥが開発した物件のブランド「ロジスクエア」の特徴は、立地、基本仕様、拡張性、快適性などを重視し、テナントニーズを満たしている点である。

＜ＣＲＥが開発した「ロジスクエア」に重点投資し安定運用＞

　ＣＲＥロジは、「ロジスクエア」に重点を置いたポートフォリオを構築し、長期安定的な運用をめざしている。「ロジスクエア」の平均賃貸借残存期間は７．６年、平均稼働率１００％と、いずれも長期安定的な分配金の裏付けとなっている。

　現在保有する７施設は、全てＣＲＥが開発した「ロジスクエア」。鑑定ＮＯＩ利回りは５．０％。平均築年数は１．５年とＪ−ＲＥＩＴで最も築浅になっている。投資エリアは９４％が首都圏だ。

　現在の投資資産は７つの施設、２１万平方メートルと、他の物流リートが保有する施設と比較して中型の物件で構成されている。市場調査によると、首都圏における１拠点当たりの利用面積は８０％以上が１万６千５百平方メートル未満であり、また、７５％のテナントがシングルユースを希望し、そのうち２４％はシングルユースでなければならず、過半のテナントが自社を含めて３テナントまでなら同居を許容している。１万６５００平方メートル×３テナントの５万平方メートルを基準として空室率を分析したところ、５万平方メートル未満の物件の空室率は、５万平方メートル超の大型施設の空室率に比べて低くなっている。この調査結果を踏まえ、ＣＲＥロジとしては中規模施設へのテナント需要がより強いと分析し、重点的に投資している。

＜当面は資産規模１０００億円を目指し、段階的に物件を取得する計画＞

　現在の資産規模である４７７億円を、２−３年程度で１０００億円程度に拡大する計画だ。引き続き中規模サイズのロジスクエアに重点投資し、１０００億円の規模に到達した後、大型のロジスクエアや第３者からの物件を取得し、分散の効いたポートフォリオを構築したい。

　ＣＲＥは９物件を開発中で、外部の物件も含めて１０物件３２万平方メートルの物件を将来の成長の糧として確保している。

　第４期（２０１８年６月期）に１口当たり２５８５円を分配し、予想比４５円プラスだった。第５期（１８年１２月期）、第６期（１９年６月期）は、それぞれ３２９７円、２９４０円を予定している。ＣＲＥの管理・運営、開発力を生かし、意味のある増資、増配を実施していきたい。
提供：モーニングスター社