インベスコ投信投資顧問はこのほど、米国ＲＥＩＴ（不動産投資信託）をテーマにした報道機関向けセミナーを開催した。同社グループで不動産投資を手掛けるインベスコ・リアル・エステートのマネジング・ディレクター、ジョー・ロドリゲス氏が米国ＲＥＩＴ市場の現状と今後の見通しについて説明。同氏は冒頭に３つの重要なポイントとして、「ＲＥＩＴのファンダメンタルズは非常に良好」「利回りは高水準で他の資産と比較して魅力的」「１３年も配当支払いの高い成長が期待できる」と述べ、引き続きＲＥＩＴが有望な投資対象であることを強調した。

＜出遅れていたオフィスも上昇局面入り＞

　同氏は、ファンダメンタルズの改善は賃料と稼働率に表れていると指摘。用途別で不動産市場の賃料を見ると、住居やホテルなど主要セクターはすべて賃料上昇が加速するステージにあり、「出遅れていたオフィスも上昇局面入りした」という。一方、稼働率は集合住宅が０９年に、小売や産業施設、オフィスが１０年に底打ちし、改善傾向が続く。需給悪化要因となる物件の新規供給は限定的で、「供給が抑えられ稼働率が向上していることからオーナーは賃料改定のときに値上げをしやすく、ＲＥＩＴの１株当たり収益と配当の増加につながっている」とした。

　実際、米国ＲＥＩＴの１株当たり配当は１９９４年以降、年率６％の成長率を達成してきた。リーマン・ショック後の０９年も配当は小幅な減少にとどまり、翌年以降は再び増加基調を継続。背景には日本に比べ米国では賃貸契約期間が長いため、その分収入が安定していることがある。ＲＥＩＴの配当原資となる１株当たりキャッシュフローは１９９４年以降に年率７％で増加し、「１３年は８−１０％の増加が見込め、銘柄によっては２ケタの成長が可能」とロドリゲス氏は予想する。

　リーマン・ショックに比べれば、現在市場で懸念されている「財政の崖」の影響は限られると同氏は話す。民主・共和両党は最終的には妥協して「財政の崖」を回避するというのがメインシナリオで、米経済は１３年に２％の成長を達成するとみている。仮に両党の交渉が決裂し、大規模な財政引き締めが実現した場合でも、「ＲＥＩＴの価格が良好なファンダメンタルズに比べかけ離れた水準まで売られたときは買いだ」と強気の見方を示した。

＜賃貸住宅と医療施設、物流倉庫が有望＞

　ロドリゲス氏はインベスコ・リアル・エステートのＲＥＩＴ運用戦略についても説明した。同社では、米経済の低成長が続くなか、配当収入の増加によりトータルリターンを高めることを重視し、他社のファンドや市場平均より高い配当利回りのポートフォリオ構築を目指す。投資対象としては、マーケットのボラティリティ（変動性）が高い市場環境であることを考慮して時価総額が大きく流動性の高い銘柄を組み入れる。

　同氏は特に賃貸住宅と医療施設、物流倉庫のＲＥＩＴが有望とした。賃貸住宅については、リーマン・ショックでマイホームブームが崩壊した後は持ち家率が低下傾向にあることから、今後１００万世帯相当の追加的な賃貸需要が見込めるという。医療施設は「米国も日本と同じように高齢化するなかニーズが高まっている」とされ、老人ホームや病院などのＲＥＩＴは人口動態的な要因で需要が増加していることから景気変動の影響を受けにくい。物流倉庫については電子商取引の増加で需要が一段と拡大すると予想した。

　なお、インベスコが運用に関わる日本で購入可能な米国ＲＥＩＴファンドには新光投信の「新光　ＵＳ−ＲＥＩＴオープン」<2004093002>がある。同ファンドは実質的な運用をインベスコ・アドバイザーズ・インクが行い、純資産額（１２月２５日時点）は５８９４億円とモーニングスターカテゴリーの国際ＲＥＩＴ型で第２位。モーニングスターの１０年度「ファンド・オブ・ザ・イヤー」ではオルタナティブ型部門で最優秀賞を受賞している。
提供：モーニングスター社