日本プライムリアルティ投資法人（Ｊプライム）<8955.T>は、１６年６月期まで５期連続で増配し、年平均５％程度で成長を続け、１６年１２月期は１口あたり分配金が７０００円に達する見通しだ。Ｊプライムを運用する東京リアルティ・インベストメント・マネジメント代表取締役社長の大久保聡氏は、「好調な東京オフィス需要を背景とした賃料アップなどの内部成長と、新規物件取得による外部成長、金融コスト削減などの財務戦略によって、来期あるいは再来期には過去最高の分配金７１２２円をクリアし、早期に７５００円を実現したい」とコメントした。

　日本プライムリアルティの投資ポートフォリオは、「大手町タワー（底地）」や錦糸町の「オリナスタワー」などに代表される東京のオフィスビルが６７．６％。有楽町駅前の「有楽町イトシア」など商業施設も加えると、東京エリアに立地している物件が８３．１％を占める都市型リートだ。保有物件数は６１物件、資産規模は約４１００億円となっている。着実な資産規模拡大の背景には、メーンスポンサー（東京建物）とのパイプラインがあり、東京の優良オフィスビルを中心に、現在のポートフォリオの約７割はスポンサーを通じて取得した物件となる。

　Ｊプライムの内部成長は順調に伸びている。賃料稼働率（賃料発生ベース）は、フリーレント（賃料免除）期間や空室期間（ダウンタイム）の短縮により、１６年１２月期に９７．３％へ高まる見通し。「一般的に空室率が５％以下になると賃料値上げに理解が得やすくなる。半年前の契約更新時の増額改定は約４分の１だったが、現在はおおよそ３分の１で増額改定ができている」（大久保氏）状況であり、賃料の引き上げも好調である。

　財務面では、マイナス金利を背景に金融コスト削減が進んでいる。１６年６月期の借換え実績として、借換期間４．７年から９．３年と倍近く伸びながらも、金利は１．２０％から０．６６％にほぼ半減している。この借換えによる金利低下分は、ストレートに分配金の原資になる。

　Ｊプライムでは、当期より１口当たり分配金の３年後の成長目標として７５００円を公表した。この背景には、内部成長が堅調であり、外部成長の実現の可能性が高まっていることなど、足元の堅調な業績があって先々の見通しを打ち出すことができる。７５００円を達成するためには、実力ベースで７００円程度を引き上げる必要があり、内部成長、外部成長、財務戦略の３つの成長戦略をもって１口当たり分配金を積み上げていく予定だ。

　大久保氏は、「好調なオフィスマーケットを背景に、東京オフィスビルを中心とした高いポートフォリオ・クオリティを最大限に生かし、投資主価値の向上に努めていきたい」としている。
提供：モーニングスター社