オリックス・アセットマネジメント取締役常務執行役員の金澤純子氏は、同社が運用しているオリックス不動産投資法人（オリックスＦ）<8954.T>について、以下のように語った。

　金利が低く、変化の激しい時代にあって、資産運用をどうしたらよいのかと多くの人が悩んでいる。収益性、成長性も大事だが、安定性も大事だと思われている。オリックスＦは、安定的な成長を目指す老舗Ｊ−ＲＥＩＴ。

　オリックスＦは１３年３月以降、現在まで８期連続で公募増資を実施し、Ｊ−ＲＥＩＴ業界における地位が飛躍的に向上した。この期間に約２７００億円、４０件以上の物件を取得した。その結果、Ｊ−ＲＥＩＴ全５７銘柄中で資産規模は第５位、時価総額は第７位の大きなＲＥＩＴになった。

　規模が大きくなったことで、安定的な収益を確保しながら、成長性にも目を向けた投資が拡充できるようになった。それが投資口価格の向上につながる好循環になっている。

　８期前は、収益性や安定性を重視した物件ポートフォリオだった。そこから、収益性と安定性を兼ね備えた商業施設や都心ターミナル駅近物件への投資をし、回復の兆しが地方にもあると見て政令指定都市の好立地物件にも投資。さらに、資産規模が５０００億円を超えると成長性を重視した大規模開発物件にも投資した。そして、直近ではホテルやサービスアパートメントも投資対象に加え、成長機会の多様化を図っている。

　積極的な規模拡大は、投資口価格に良い効果をもたらし、オリックスＦの価格は東証ＲＥＩＴ指数を安定的にアウトパフォームしている。１７年の年間予想分配金利回りは１６年１２月８日終値ベースで３．４％。国債や株式の配当利回りと比べて高い利回りを維持している。

　オリックスＦには３つの特徴があり、その特徴を生かして投資主価値の安定的な成長をめざしている。まずは、オリックスグループの広範な事業基盤をオリックスＦの成長や運用に生かす「オリックスシナジー」。オリックスは、不動産事業を柱のひとつに位置づけ、全国に幅広い用途にわたる開発・賃貸・運営物件を所有している。このグループ所有の不動産物件は、ＲＥＩＴが投資する物件になり得る。また、全国１０００カ所以上のグループ拠点から得られる物件情報などは、投資判断に活用されている。

　次に、さまざまな用途の物件に投資している「総合型リート」として成長性と安定性を兼ね備えた運用ポートフォリオを有している。オフィスにおおむね６０％を投資し、商業施設、住宅、物流などに投資。「成長性」「安定性」「収益性」の３つのバランスを考えた投資を行っている。

　そして、「ダイレクトＰＭ」に代表される「運営力」によってＲＥＩＴの内部成長を実現している。一般のＲＥＩＴは、資産運用会社は不動産管理会社に物件の管理業務を委託しているが、オリックスＦは不動産管理会社と共同で物件管理にあたる考え方で運営している。テナントとの賃料交渉なども直接行い、テナントの業況や潜在ニーズを把握し、それを物件運営に活かして運用不動産の収益性の維持・向上につなげている。

＜１口あたり分配金の安定的成長を目指す方針＞

　近年の実績としては、外部成長として新規物件の取得に積極的に取り組んでいる。デザイン性に優れた首都圏オフィスや地方都市の大型商業エリアの中に立地する複合物件、また、ホテルと賃貸マンション双方の特性を併せ持つサービスアパートメントやホテルなどを取得した。

　また、１６年８月期の保有物件全体の稼働率は約９８％と高水準であり、ポートフォリオの６０％を占めるオフィスの稼働率も９７％程度で安定推移している。また、既存テナントの更新における入れ替え賃料改定面積は１７％程度であるが、そのすべてが増額改定など、安定的な内部成長実績を積み上げてきている。

　財務戦略では国内の低金利環境を活かした調達コストの削減が順調に進展。１６年８月期の平均調達コストは１．０９％になっている。調達先金融機関も大手銀行を中心に幅広く２９社から借り入れを行って安定的な関係を築いている。また、総資産ベースのＬＴＶ（有利子負債比率）は５０％を上限にコントロールしているが、１６年８月期で４４％の水準であり、約７００億円の借入余力がある。格付けはＪＣＲ（日本格付研究所）が１５年にＡＡ−から一段上げてＡＡ。スタンダード＆プアーズも１６年にＡ−からＡに格上げした。

　このような外部成長・内部成長・財務戦略をバランスよく組み合わせ、１口当たりの分配金を安定的に成長させている。今後も安定的に分配金を成長させていく所存である。
提供：モーニングスター社