星野リゾート・リート投資法人は、成長する日本の観光産業に投資することをコンセプトに、ホテルや旅館に特化した投資を行っている。設立から５年が経過した同投資法人を運用している星野リゾート・アセットマネジメントのＩＲディレクター菊池昌枝氏は、成長期待の強い日本の観光業を背景に、世界で通用するホテル・旅館の運営会社である星野リゾートの運営力を活かした同リート投資法人は、「引き続き、成長を安定的に継続させることが可能」と語った。菊池氏の説明の要旨は以下の通り。

＜訪日外国人旅行者で成長する日本の観光産業に投資する＞

　日本の観光市場は、２０１７年で約２７兆円。日本の国内旅行市場は、年間２０兆円規模で安定的な市場だったが、ここに近年、訪日外国人旅行が加わって市場全体の成長要因になっている。「インバウンド」といわれる訪日外国人旅行者は、２０１７年に２８６９万人。政府は観光を日本の基幹産業へという目標を掲げ、２０３０年に６０００万人を呼び込もうと計画している。

　この訪日外国人が観光・レジャー目的で訪問している地域は、大阪府がトップで、東京都、千葉県、京都府などとなっている。日本へリピーターの旅行者が増えていることで、旅のバリエーションが広がってきていることが特徴だ。

＜星野リゾートの運営力で多様化する観光需要に対応する＞

　星野リゾートは、現在、４つのブランドを展開している。リゾート観光では「星のや」と「リゾナーレ」。温泉観光では「界」、都市観光では「ＯＭＯ（おも）」だ。それぞれに明確なコンセプトがある。「星のや」は、もし明治維新がなかったらという前提で開発した別の日本がコンセプト。「脱欧米」で非日常の滞在を提供するラグジュアリーホテルだ。「リゾナーレ」はファミリーと若いカップルを対象とし、大人も子供も飽きない西洋型リゾート。

　「界」は「王道なのにあたらしい」をコンセプトにした温泉旅館。「ＯＭＯ」は「旅のテンションを上げるホテル」をコンセプトにした都市観光ホテル。現在は、東京・大塚と北海道・旭川の２カ所だがＯＭＯレンジャーという観光案内人がディープなその街の魅力を紹介している。

＜星野リゾート・リート投資法人は、安定した分配金をめざす＞

　星野リゾート・リート投資法人で保有している５６物件のうち、１５物件は星野リゾートが運営している物件だ。「星のや」は全６物件のうち、４物件をリートで保有している。「界」は、全１５物件のうち、８物件。「リゾナーレ」は全３物件のうち、八ヶ岳と熱海の２物件をリートが保有。「ＯＭＯ」は２物件のうち、旭川の１物件をリートで保有している。

　その他の保有物件は、都市観光に関わる物件がほとんどだ。また、保有施設は、北海道から沖縄まで分散している。災害リスクを分散させる効果もある。また、保有物件の約８２％を星野リゾートグループが賃借しており、約２８％を星野リゾートグループが運営している。２０１８年４月期の運用実績は、営業収益が５５億４，０００万円で、１口当たり分配金は１２，３３８円だった。

　ホテル・旅館の運営指標としては、客室稼働率（販売客室数÷販売可能客室数）、平均客室単価ＡＤＲ（宿泊売上高÷販売客室数）、そして、ＲｅｖＰＡＲ（販売可能客室１室あたり売上）（客室稼働率×ＡＤＲ）で管理しているが、中でも、ＲｅｖＰＡＲの最大化を目指している。ここには星野リゾートのノウハウもある。

　財務戦略では、安定を重視している。借り入れ平均金利は低下を続けている。ＬＴＶ（不動産の評価額に占める借入金の割合）は２５％−３５％の範囲で収まるようにコントロールしている。また、返済期限を分散することでリファイナンスリスクの低減を図っている。また、ホテルリートでは初のコミットメントラインを設定することで、より安定的な財務基盤の構築を目指している。

　運用戦略としては、外部成長の面では、過去１０期５年間で資産規模は約１０倍になったが、引き続き優良な物件の取得を進め、現在約１，４６７億円の資産規模を、２０２０年を目途に２，０００億円に拡大していきたい。規模が２，０００億円を超えると、グローバルインデックスへの組み入れの可能性が高まるなど、一段と流動性が高まる期待がある。内部成長については適切な時期に修繕や魅力投資を行うことで、稼働率やＡＤＲ等の改善につなげていく。

　分配金は安定、かつ、成長を基本に実施し、これまで１口あたりの分配金を着実に成長させてきた。現在の計画では、第１１期（２０１８年１０月期）、１２期（２０１９年４月期）も分配金額は上がっていく予定だ。
提供：モーニングスター社