日銀が金融政策の正常化を志向する中で、リート（上場不動産投信）への売り圧力が高まっている。ただ、市場では陰の極に達しつつあるとの見方もあり、目先底打ちの期待が浮上している。

＜日銀緩和縮小が逆風に＞

　リートは不動産から得られる収益を投資家に分配する金融商品で、企業の普通株式と同様に市場で売買される。金利上昇は不動産業にとってコスト高を招くため、日銀の緩和縮小がリートの投資口価格にネガティブに作用してきた。

　総合指標の東証リート指数は、１３日に昨年来安値の１６６７．８７ポイントを付け、昨年末比で７．７％下落した。特にオフィスリートの動きが軟調だ。

　日銀は来週３月１８、１９日の金融政策決定会合で、黒田前総裁時代の２０１６年１月に導入したマイナス金利政策を解除するとみられている。長期金利についてもＹＣＣ（イールドカーブコントロール、長短金利操作）撤廃が見込まれる。足元の企業の旺盛な賃上げ動向は、こうした流れを後押しする。

　東証リート指数は、長期金利が上昇傾向を強めた昨秋ごろに下落トレンドに入り、９月高値（１９１８．３４ポイント）からの下落率が直近までに１３％に達している。その間、日銀はＹＣＣにおける長期金利の上限引き上げに動いた。植田総裁はマイナス金利の解除について、賃金と物価の好循環を見極め判断する考えを示している。

＜住宅系のアコモＦなど注目＞

　一方、野村証券は１３日付のリートセクターのリポートで、「（東証リート指数の水準は）既に相当な悲観シナリオを含有したものである」と指摘。時価は、１０年物国債のＯＩＳ（オーバーナイト・インデックス・スワップ＝固定金利と変動金利を交換するスワップの一種）が１．３％台（現在０．９％弱）まで上昇するリスクを織り込んだ水準にあると分析した。

　同証券は東証リート指数の２４年度上期のレンジを１６３０−１８２０ポイントと予想。配当利回りや株価／ＮＡＶ（ネットアセットバリュー）倍率も考慮した。下限は１０年ＯＩＳ金利１．５％、上限は同１．０％をそれぞれ織り込んだ水準に相当するという。

　また、同証券は上期は賃料上昇が支えとなる住宅リートに注目。中でも、都心住戸の家賃インフレの恩恵を期待し、日本アコモデーションファンド投資法人　投資証券（＝アコモＦ）<3226.T>に強気の判断を示している。また、下期からは実物不動産の供給ひっ迫をテーマに、物流・オフィスリートに注目する。

　リートをめぐっては、目先は１９日の会合後の植田総裁の会見が焦点だ。マイナス金利を解除した場合も、段階的な追加利上げの意向を示さなければ、いったん悪材料出尽くしになる可能性がある。
提供：ウエルスアドバイザー社