みずほ投信投資顧問は２０１１年１月６日、Ｊリートに投資する「通貨選択型」ファンドの「通貨選択型Ｊリート・ファンド（毎月分配型）」シリーズ４ファンド（「円コース」「米ドルコース」「豪ドルコース」「ブラジルレアルコース」）の設定・運用を開始する。

　リートの本質的な価値を測る際に最も注目される指標とされるのが、リートが保有する物件などの時価評価から負債を差し引いたＮＡＶ（ネットアセットバリュー）であり、１口当たりの投資口価格を１口当たりのＮＡＶで割ったものがＮＡＶ倍率となる。ＮＡＶ倍率は株式企業の割安度をみる指標となるＰＢＲ（株価純資産倍率）とほぼ同じ意味合いとなり、リートの資産価値を測る指標となっている。２００８年以降ではＪリート市場はＮＡＶ倍率が１倍割れの状況が続いており、他国のリートが上昇したなかでＪリートのみがＮＡＶ倍率で１倍割れにあることから、出遅れ感が強いという。また、東京主要５区のオフィス平均空室率の悪化にピークアウトの傾向が出ているなか、オフィスなどの平均賃料は今後上昇が期待されることから、不動産市場のサイクルは停滞期から回復に動き始めている可能性があるという。

　需給面でみると、１２月には日銀によるＪリートの買い入れが開始されたが、銀行などの資金もＪリートに流入しており、Ｊリートの需給改善が見込まれているという。Ｊリート市場でも株式市場と同様に外国人投資家が売買に占める比率が高いが、今後不動産市場の賃料上昇などをきっかけにＪリートの上昇機運が高まれば、外国人投資家による資金流入の拡大の可能性もあるとの見方だ。

　一方、同シリーズではＪリートに投資すると同時に為替取引を行うことにより、日本円より高金利の通貨に対して為替取引を行う場合には、日本円と取引対象通貨との金利差による収益（為替ヘッジプレミアム）を狙う仕組みとなる（逆に、日本よりも金利が低い場合には、為替ヘッジコストがかかる）。２０１０年１０月末時点では、同シリーズの投資対象のＪリートの予想配当利回りは４．９％（課税後利回り）となっており、これに各通貨分の為替ヘッジプレミアム（コスト）が加わる形となる。

　実際のＪリート部分の運用に関しては、みずほ投信独自の分析のほか、みずほ信託銀行と投資助言契約を締結し、不動産市況の調査・分析情報や個別不動産の評価情報の提供を受ける。みずほ投信では「みずほ　Ｊ−ＲＥＩＴファンド」<2003121803>、「ＭＨＡＭ　Ｊ−ＲＥＩＴアクティブオープン毎月決算コース（愛称＝物件満彩）」<2004060401>といった既存のＪリートに投資するアクティブファンドを運用するチームが担当しており、運用プロセス自体もほぼ同様となっている。ただ、個別銘柄の選別においては、同シリーズが為替取引を利用する仕組みとなっていることから、流動性を考慮した銘柄選別を強く意識するという。

主な購入費用など
購入時手数料（税込み、上限）：３．１５％
運用管理費用（信託報酬）（税込み、年）：実質的には１．４３９％程度（円コースは、１．３５９％程度）
信託財産留保額：なし
スイッチング手数料：なし
提供：モーニングスター社