「みずほ　Ｊ−ＲＥＩＴファンド」<2003121803>（★★★★、評価基準日＝２月２９日）は、過去１０年（年率）、５年（年率）、３年（年率）、１年のいずれの期間でも、カテゴリー平均リターンを上回る成績で、リスクは抑えた運用を行うという優れた運用成績を残している。みずほ投信投資顧問　株式運用部　ＲＥＩＴチーム　チーフファンドマネジャーの伊藤昌哉氏に、ファンドの特徴や当面の運用方針について聞いた。

　――マイナス金利の影響で、国債利回りがマイナス圏に沈み、円建ての利回り商品を求める投資家がＪ−ＲＥＩＴの配当利回りに注目しています。現在の配当利回りに着目したＪ−ＲＥＩＴ人気をどう感じますか？

　Ｊ−ＲＥＩＴの平均配当利回りは２月末で３．２％ですが、国債などの表面利率が確定していているものと異なり、「Ｊ−ＲＥＩＴの配当は動く」ため、国債利回りとＪ−ＲＥＩＴの配当利回りは同列では論じられません。まず、「国債とＪ−ＲＥＩＴではリスクの性格が異なる」ということへの理解が必要です。

　その理解の前提でいうと、Ｊ−ＲＥＩＴ市場の現状については、ＲＥＩＴ各社の業績は増益基調にあり、配当金額が増加する方向にあります。引き続き、魅力的な資産クラスであると思います。

　たとえば、オフィスの空室率は都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）で、４％そこそこの水準に低下しています。一般に空室率が５％を下回ると「貸し手市場」となり、賃料交渉について貸し手側が優位になるといわれます。オフィスの賃貸契約は２年更新が中心になっていますので、今後は契約更新時における賃料の増額交渉なども進み、トップライン（売上高）を引き上げる効果が出てくると考えられます。

　一方、国債利回りがマイナス圏に沈みこむような低金利のもとでは、Ｊ−ＲＥＩＴ各社の借り入れ費用の低減につながります。これが収益率を引き上げる効果として効いてくると思います。

　したがって、現在のＪ−ＲＥＩＴは、空室率の低下などによるトップラインの引き上げ期待に加え、経費の削減という２重のポジティブな材料があります。

　一方で、市場の規模が１１兆円余りと小さな市場であるため、価格変動が大きく、かつ、一方向に動きやすいという傾向があります。市場が小さいために、新規にＪ−ＲＥＩＴが上場したり、大きな増資などがあると、その関係で市場全体の値動きが荒くなる、もしくは、価格変動が激しくなる傾向もあります。

　また、現在の売買市場参加者の５０−６０％は海外投資家なのですが、世界経済の環境によってリスクオフの状態になると、売りが集中して大きく下落することもあります。昨年の市場では年初に東証ＲＥＩＴ指数が２０００ポイント程度だったものが、秋には１５００ポイントまで下落しました。

　――「みずほ　Ｊ−ＲＥＩＴファンド」は、２００３年１２月の設定で、設定来（年率）、過去１０年（年率）、５年（年率）、３年（年率）、１年、どの期間をとってもカテゴリー平均を上回るトータルリターンを記録し、リスクもカテゴリー平均を下回るなど大変優れた運用成績を残しています。どのような運用をしているのですか？

　緻密なボトムアップで個別銘柄の調査を地道に続け、自信を持って投資できる銘柄を中心に投資してきた結果です。過去のいずれの時点においても、何かの銘柄で大きな当たりがでたということはなく、個別銘柄での小さな超過収益をコツコツと積み上げたことで、結果的にカテゴリー平均を上回る成績につながっています。

　（下）へつづく
提供：モーニングスター社