大和投資信託が設定・運用する「ダイワ米国リート・ファンド２（年１回決算型）」<2013082202>は、８月末基準でモーニングスターレーティング最高格付け★★★★★に格付けされた。３年（年率）トータルリターンが１７．０１％とカテゴリー（国際ＲＥＩＴ・特定地域（Ｆ））でトップの成績だ。優れた運用成績を残している背景について、大和投資信託の担当ファンドマネージャーに聞いた。

　――「ダイワ米国リート・ファンド２（年１回決算型）」が優れた成績を残している理由は？

　ファンドの運用は大和投資信託と、不動産証券運用に特化した米コーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インクが行っている。コーヘン＆スティアーズ社はリート専門の運用会社として８６年に設立され、１６年３月末現在で運用資産は約５５１億ドル。ニューヨークの他、ロンドン、香港に拠点を配し、リートに関する運用スタッフの陣容等は世界首位級といえる。

　コーヘン＆スティアーズ社の運用の特徴は、「バリュー投資」にある。リート各社の保有不動産の純資産額とリート価格を比較して、割安な銘柄を中心にポートフォリオを組んでいる。賃貸収入などキャッシュフローの安定性や成長性、財務内容の健全性などを個別調査し、厳選投資する手法だ。近年は、一段とボトムアップ色を強めており、確信度の高い銘柄を中心に集中度を高めた投資を行っている。

　たとえば、８月末現在の組み入れ銘柄数は４２と、ベンチマークのＦＴＳＥ　ＮＡＲＥＩＴ　エクイティＲＥＩＴ・インデックスの構成銘柄数（１５５銘柄程度）の３分の１以下だ。この３年間のパフォーマンスが優れていたのは、コーヘン＆スティアーズ社の銘柄選別効果が表れた結果といえる。

　なお、「ダイワ米国リート・ファンド（毎月分配型）<2004052001>（★★★★、８月末基準）」「ダイワ米国リート・ファンド２（年１回決算型）」「ダイワ・ＵＳ−ＲＥＩＴオープン（毎月決算型）Ａコース為替ヘッジあり<2004072101>（★★★）／Ｂコース為替ヘッジなし<2004072102>（★★★★）」も同じくコーヘン＆スティアーズ社が運用し「ダイワ・ＵＳ−ＲＥＩＴオープン（毎月決算型）Ｂコース」はファンド　オブ　ザ　イヤー２０１５で３年連続の優秀ファンド賞を受賞している。（同チームが運用する「Ｃｏｈｅｎ＆Ｓｔｅｅｒｓ　Ｒｅａｌｔｙ　Ｓｈａｒｅｓ　Ｆｕｎｄ」＜★★★★＞は米モーニングスターアナリストレーティングで「Ｂｒｏｎｚｅ」）

　――米国リート市場で配当利回りを重視した運用を行うメリットは？

　米国リート市場の配当利回りの水準は、８月末現在で３．６％台になっており、安定的なインカム収入を確保するうえで、相対的に魅力的な水準といえる。

　ファンドはトータルリターンで市場平均を上回る運用成果をめざしている。８月末現在のポートフォリオの利回りは３．３％と平均を下回っているが、これは、利回りの高いセクターである「ホテル・リゾート」や「ヘルスケア」をアンダーウエートにしているためだ。

　ホテル関連は、一部優良銘柄を除くと、相対的に規模が小さく、中にはバランスシートが弱い銘柄も散見される。また、ヘルスケアは、リース期間が１５−２０年間など長期の物件が多く、債券に近い性格が強いが、バリュエーションが割高となっていることなどがアンダーウエートの理由になっている。

　――米国リート市場の見通しは？

　基本的に米国リート市場は堅調に推移するとみている。米国リートはリーマン・ショックによる下落を経て、米国景気の拡大に伴って上昇基調が続いてきた。低金利や商業不動産価格の上昇によってリート各社のバランスシートは全体的に改善し、１６年の平均負債比率は過去１０年間でみても最低水準。また、資金調達環境も良好で、低利で調達した資金で新たな物件を購入して１株当たりの純資産を改善するという好循環を迎えている。

　８月末現在のポートフォリオでは、集合住宅やショッピングモール、また、データセンターなどをオーバーウエートにしている。これらは、米国の景気拡大の恩恵を受けられるセクターだ。特に、データセンターは米国ＩＴ企業の成長やインターネットの利用拡大によってサーバ需要など市場の拡大期に位置しており、業績が好調な銘柄が目立っている。

　コーヘン＆スティアーズ社は、１６年から５年間の米国リート市場の平均配当成長率を５．３％と見通している。今後も、ボトムアップリサーチによって魅力的なリートに厳選投資し、安定的な収益の確保をめざすとしている。
提供：モーニングスター社